不動産デベロッパー（ふどうさんデベロッパー、Real Estate Developer）とは、不動産開発業者のこと。単に「デベロッパー（ディベロッパー）」、または略して「デベ」とも不動産デベ新序列 バブル崩壊前夜 ダイヤモンド・オンライン、ダイヤモンド社、2023年8月27日閲覧。いう。
住宅、オフィスビル、商業ビル（テナントビル）、物流施設、ホテル・リゾート等の施設や土地造成といった開発事業において、主体となる企業・団体のことである。
一般的には山林を切り拓く宅地造成やリゾート開発、都市再開発事業、大規模マンションなどの大規模開発を行う企業・団体がイメージされがちだが、小さなところでは「フロア面積が商店街の個人店舗サイズ」の小規模テナントビルの開発会社や、分譲戸建の建売業者なども不動産デベロッパーに含まれる。
概要 不動産業の4分類、開発・流通（仲介）・管理・賃貸（不動産オーナー）のうち、開発の立場にある者のことを指す。売主や事業主と表現される立場である。ただし、開発と賃貸を兼ねるケース（丸の内における三菱地所など）や、開発・流通・管理を一体的に担うケース（大手の賃貸住宅開発など）も存在している。またゼネコンやハウスメーカーが開発主体となる場合は、建築・設計についても一体的に担うケースが一般的である。
事業としては、販売収入や賃料収入によって素地取得、造成・建築費、販売費、一般管理費等の投資額の回収を図るものである。（なおこの投資採算性に着目して土地価格を求める手法が開発法である。）
建設・建築と開発との違いは、販売収入や賃料収入に変換できるだけの社会的・経済的な価値を提供しているかどうかである。そのため、たとえば発注者の自宅を建てる注文住宅や、自社で使用する自社施設の場合は開発とは呼ばないことが一般的である。
デベロッパーの種類
公的デベロッパーと民間デベロッパー 都心開発や基盤整備等に従来の都市再生機構（UR）、各種公団各種公社は公的不動産デベロッバーと呼ばれる。民間資本での開発業者は民間不動産デベロッパーと呼ばれることもある。
総合デベロッパーと専門デベロッパー 住宅開発、オフィス開発、商業施設開発、物流開発、リゾート開発など様々な物件種別が存在する。あらゆる種別の開発を手掛ける場合は総合デベロッパー、特定の種別を主事業とする場合は専門デベロッパーと呼ばれる。
デベロッパーの資本系列 大手私鉄やJR各社などの鉄道会社や、建設会社（ゼネコン、ハウスメーカー等）、大手メーカー、商社、金融機関、インフラ企業なども、社内の不動産開発部門やグループ会社を有していることがある。
資本系列ごとの主なデベロッパー 旧財閥系 三井不動産 - 旧三井財閥 三井不動産レジデンシャル - レジデンス事業 三菱地所 - 旧三菱財閥 三菱地所レジデンス - レジデンス事業 住友不動産 - 旧住友財閥 東京建物 - 旧安田財閥 野村不動産 - 旧野村財閥 安田不動産 - 旧安田財閥
旧官庁系 NTT都市開発 - NTTグループ 日本郵政不動産 - 日本郵政グループ
鉄道系 ジェイアール東日本都市開発 - JR東日本グループ 東急不動産 - 東急不動産グループ 東急 - 東急グループの持株会社兼デベロッパー 西武不動産 - 西武グループ 小田急不動産 - 小田急グループ 京急不動産 - 京急グループ 相鉄不動産 - 相鉄グループ 名鉄都市開発 - 名鉄グループ JR西日本不動産開発 - JR西日本グループ 阪急阪神不動産 - 阪急阪神ホールディングス 近鉄不動産 - 近鉄グループホールディングス 京阪電鉄不動産 - 京阪電気鉄道グループ 神戸電鉄不動産事業本部 - 神戸電鉄グループ
独立系 森ビル 森トラスト - 森ビルより分離・独立 地主
金融系 日鉄興和不動産 - 日本製鉄グループ、旧日本興業銀行（現みずほ銀行）の系譜 中央日本土地建物 - 旧第一勧業銀行（現みずほ銀行）系列 ヒューリック - 旧富士銀行（現みずほ銀行）系列 平和不動産 - 日本取引所グループ 大京 - オリックスグループ
商社系 ダイビル - 商船三井グループ 伊藤忠都市開発 - 伊藤忠商事 三菱商事都市開発 - 三菱商事 三井物産都市開発 - 三井物産 丸紅都市開発 - 丸紅
ゼネコン系 大成有楽不動産 - 大成建設 大林新星和不動産 - 大林組 清水総合開発 - 清水建設
インフラ系 東電不動産 - 東京電力 中電不動産 - 中部電力 関電不動産開発 - 関西電力 東京ガス不動産 - 東京ガス 東邦ガス不動産開発 - 東邦ガス 大阪ガス都市開発 - 大阪ガス エスコン - 中部電力グループ
その他 サンケイビル - フジサンケイグループ - メディア系 トヨタ不動産 - トヨタグループ - メーカー系 旭化成不動産レジデンス - 旭化成グループ - メーカー系
脚注
関連項目 不動産会社 開発法 不動産協会 エリアマネジメント スプロール現象