Huoneenvuokralaki on Suomessa käytetty nimitys huoneiston vuokrausta koskevasta lainsäädännöstä. Nykyisin voimassa ovat kaksi rinnakkaista lakia: laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995) ja laki liikehuoneiston vuokrauksesta (482/1995). Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta annettiin 31. maaliskuuta 1995, ja molemmat lait tulivat voimaan 1. toukokuuta 1995 korvaten vuoden 1987 huoneenvuokralain (653/1987). Arkikielessä huoneenvuokralailla tarkoitetaan yleensä nimenomaan asuinhuoneiston vuokrauksesta annettua lakia, josta käytetään myös lyhennettä AHVL.
Laeissa säädetään vuokranantajan ja vuokralaisen oikeuksista ja velvollisuuksista huoneistoa käytettäessä. Kumpikin laki rakentuu pääosin sopimusvapauden varaan, mutta asuinhuoneistolaissa on huomattava määrä pakottavia säännöksiä, joita ei voida sivuuttaa vuokralaisen vahingoksi. Perusteena on se, että vuokralainen käyttää huoneistoa kotinaan ja asunto on välttämättömyyshyödyke, minkä vuoksi häntä suojataan esimerkiksi kohtuuttomilta vuokrankorotuksilta. Liikehuoneistojen vuokrauksessa vastaavaa suojantarvetta ei ole katsottu olevan samassa laajuudessa, ja sopimusvapaus on siellä laajempi.
Vuokrasuhteiden määrä Suomessa Huoneenvuokralainsäädäntö koskee merkittävää osaa väestöstä. Tilastokeskuksen mukaan vuokralla asui vuoden 2024 lopussa 1,03 miljoonaa asuntokuntaa ja yhteensä noin 1,6 miljoonaa henkilöä. Nuorten asuntokunnista 83 prosenttia asui vuokralla. Vuokralla asuvien asuntokuntien määrä oli vuonna 2010 noin 772 000, joten kasvua oli runsaat 260 000 asuntokuntaa. Yksityishenkilövuokranantajia on noin 360 000, ja he tarjoavat 40 prosenttia kaikista vuokra-asunnoista. Vuokra-asunnoista noin kolmannes on valtion tukemia asuntoja, ja näistä edelleen noin kolmannes on tarkoitettu erityisryhmille, kuten ikääntyneille, kehitysvammaisille ja opiskelijoille.
Vuokrataso on 2020-luvun puolivälissä pysynyt lähes ennallaan. Vapaarahoitteiset vuokrat nousivat vuonna 2025 koko maassa 0,2 prosenttia, kun pääkaupunkiseudulla ne laskivat 0,5 prosenttia ja muualla Suomessa nousivat 0,6 prosenttia. Valtion tukemien asuntojen vuokrat nousivat samaan aikaan pääkaupunkiseudulla 3,9 prosenttia ja muualla Suomessa 3,0 prosenttia.
Lain soveltaminen
Se, kumpaa lakia vuokrasuhteeseen sovelletaan, ratkeaa huoneiston käyttötarkoituksesta. Asumista varten vuokrattuun huoneistoon sovelletaan asuinhuoneistolakia ja kaikkeen muuhun käyttöön vuokrattuun huoneistoon liikehuoneistolakia. Huoneistolla tarkoitetaan kokonaista rakennusta tai sen osaa. Liikehuoneisto on laissa kattokäsite, joka tarkoittaa mitä tahansa muuhun kuin asumiseen vuokrattua tilaa riippumatta siitä, onko kyse liikehuoneistosta sanan yleiskielisessä merkityksessä. Termi valittiin siksi, että liiketoiminta on tähän ryhmään kuuluvien huoneistojen yleisin käyttötarkoitus.
Rajanveto tehdään sen mukaan, mihin huoneistoa on sovittu pääasiassa käytettäväksi. Asunto pysyy asuntona, vaikka yhtä huonetta käytettäisiin esimerkiksi hammaslääkärin vastaanottona tai tilitoimistona, ja liikehuoneisto pysyy liikehuoneistona, vaikka pienessä osassa tilaa yövyttäisiin.
Asuinhuoneistolaki ei koske majoitusliikkeitä. Rajaus tuli lakiin ensi kerran vuonna 1961, koska monet lain säännökset eivät sovi lyhytaikaiseen vuokraukseen. Laki on kirjoitettu pysyväisluontoista asumista varten, ei hotellien, motellien, matkustajakotien tai yömajojen kaltaista tilapäistä majoitusta varten. Ratkaisevaa on toiminnan laatu eli se, harjoitetaanko majoitusta liiketoimintana, ei se, sovelletaanko toimintaan majoituselinkeinoa koskevia säännöksiä.
Vertaismajoitus
Airbnb:n ja muiden vertaismajoituspalvelujen yleistyminen on 2010-luvulta lähtien synnyttänyt epätietoisuutta sovellettavasta laista, koska mikään säännös ei nimenomaisesti rajaa lain ulkopuolelle lyhytaikaista asumista koskevaa sopimusta silloin, kun kyse ei ole majoitusliikkeen toiminnasta. Oikeusministeriö on katsonut, että lyhytvuokrauksen ongelmiin on vaikea puuttua huoneenvuokralainsäädännöllä, joka koskee vain vuokranantajan ja vuokralaisen välistä oikeussuhdetta eikä rakennusten käyttötarkoituksen mukaista käyttöä.
Vuokrasopimus
Vuokrasopimus voidaan tehdä määräaikaisena tai toistaiseksi voimassa olevana. Suullinen vuokrasopimus on pätevä, mutta siitä seuraa, että sopimus on toistaiseksi voimassa oleva. Määräaikaista vuokrasopimusta ei voi tehdä suullisesti, ellei kyse ole esimerkiksi mökin tai lomahuoneiston vuokraamisesta.
Laki estää lyhyiden määräaikaisten sopimusten ketjuttamisen siten että saman vuokralaisen kanssa voi tehdä enintään kaksi peräkkäistä korkeintaan kolmen kuukauden määräaikaista sopimusta. Kolmas tällainen sopimus on voimassa toistaiseksi, vaikka siihen olisi kirjattu määräaika.
Vuokramarkkinoilla on pitkään ollut yleisessä käytössä sopimustyyppi, jossa vuokrasuhde on aluksi voimassa määräajan ja sen jälkeen toistaiseksi. Lain voimassa oleva sanamuoto ei tunne tällaista yhdistelmäsopimusta, mistä on aiheutunut epäselvyyttä siitä, milloin vuokralainen voi aikaisintaan irtautua sopimuksesta.
Vuokran määrä Vuokran määrä ja maksuajankohta sovitaan vuokrasopimuksessa. Jollei muuta ole sovittu, vuokra on maksettava kuukausittain kunkin kuukauden toisena päivänä. Ennakkovuokran perimisestä voidaan sopia ainoastaan vuokrasopimusta tehtäessä, ja sitä voi vaatia vain erityisestä syystä ja enintään kolmelta kuukaudelta.
Vuokranantajalla ei ole yksipuolista oikeutta korottaa vuokraa vuokrasuhteen aikana. Vuokran tarkistamisesta voidaan sopia vuokrasopimuksessa, mutta tarkistuslausekkeessa on mainittava peruste, jonka mukaan vuokraa voi korottaa. Vuokrankorotusehtoja ovat esimerkiksi indeksiehto, prosenttikorotus tai euromääräinen korotus. Jos perustetta ei ole mainittu, korotusehto on mitätön. Korotetusta vuokrasta ja sen voimaantuloajasta on ilmoitettava vuokralaiselle kirjallisesti ennen voimaantuloa.
Vuokrasopimuksen irtisanominen Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen voi irtisanoa kumpi tahansa osapuoli. Vuokranantajan irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos vuokrasuhde on ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden. Muussa tapauksessa kolme kuukautta. Vuokralaisen irtisanomisaika on yksi kuukausi. Näistä ajoista ei voi sopia vuokralaisen vahingoksi. Jollei muuta ole sovittu, irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanomisilmoitus on annettu tiedoksi.
Vuokralaisen ei tarvitse esittää irtisanomiselle perustetta. Vuokranantajan on sen sijaan ilmoitettava irtisanomisperuste. Periaatteessa mikä tahansa syy käy irtisanomisen perusteeksi, kunhan se on tosi eikä sitä ole pidettävä hyvän tavan vastaisena. Irtisanomisilmoitus on toimitettava kirjallisesti ja todisteellisesti.
Vuokrasopimuksen purkaminen
Purkamisella sopimus saadaan päättymään heti. Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus muun muassa silloin, kun sovittu vakuus on jätetty asettamatta, vuokranmaksu on laiminlyöty, vuokraoikeus on siirretty tai huoneisto muutoin luovutettu toisen käytettäväksi lain vastaisesti. Purkaminen voidaan tehdä myös jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin on sovittu, asunnossa vietetään häiritsevää elämää tai järjestysmääräyksiä rikotaan, tai asuntoa hoidetaan huonosti.
Vuokranmaksun laiminlyönti on yleisin purkamisperuste, ja jo kahden-kolmen kuukauden vuokrarästit tai vuokrien jatkuva epäsäännöllinen maksaminen voivat oikeuttaa purkamiseen. Vuokrarästien perusteella sopimus voidaan purkaa ilman erillistä varoitusta, kun taas purkaminen häiritsevän elämän tai asunnon huonon hoidon perusteella edellyttää, että vuokralaista on aikaisemmin kirjallisesti varoitettu. Varoituksen tarkoituksena on antaa vuokralaiselle mahdollisuus korjata menettelynsä. Jos vuokralainen varoituksen saatuaan korjaa tilanteen viivytyksettä, vuokranantaja menettää purkamisoikeutensa (62 §).
Vuokralaisella on oikeus purkaa sopimus muun muassa silloin, kun huoneiston käyttämisestä aiheutuu vaaraa hänen terveydelleen, kun hän ei saa huoneistoa hallintaansa sovittuna ajankohtana ja tästä aiheutuu olennaista haittaa, tai kun huoneisto ei ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa eikä vuokranantaja kehotuksen saatuaan korjaa olennaista puutetta. Laajoista korjaus- ja muutostöistä vuokranantajan on ilmoitettava vähintään puoli vuotta etukäteen, ja vuokralaisella on tällöin 14 päivän kuluessa ilmoituksesta oikeus purkaa sopimus päättymään töiden aloittamisajankohtaan.
Muuttopäivä Jollei muuta ole sovittu, muuttopäivä on vuokrasopimuksen päättymispäivän jälkeinen arkipäivä. Muuttopäivänä vuokralaisen on jätettävä puolet huoneistosta vuokranantajan käytettäväksi, ja seuraavana päivänä hänen on luovutettava asunto tyhjänä ja siivottuna sekä palautettava avaimet. Osapuolet voivat sopia, että päättymispäivä on samalla muuttopäivä.
Jos vuokralainen ei muuta pois, vuokranantajan on vietävä asia tuomioistuimeen häätöpäätöksen saamiseksi. Vuokranantaja ei saa itse toimittaa häätöä eikä esimerkiksi vaihtaa asunnon lukkoja. Häätötuomio pannaan täytäntöön ulosotossa, jossa häädettävälle lähetetään muuttokehotus. Vuokranantaja voi vielä tämän jälkeen peruuttaa häädön usein siten että vuokravelat ja kulut on maksettu. Liikehuoneiston vuokraus
Liikehuoneiston vuokrauksesta annettu laki noudattaa rakenteeltaan pitkälti asuinhuoneistolakia, mutta pakottavia säännöksiä on selvästi vähemmän ja sopimusvapaus on laajempi. Vuoden 1995 uudistuksessa liikehuoneistojen vuokrausta koskevia säännöksiä tarkistettiin siksi, että sopimuskäytäntöä haluttiin monipuolistaa ja vuokraukselle määritellyt erityispiirteet voitaisiin ottaa paremmin huomioon.
Selvin ero koskee vuokran alentamista. Asuinhuoneistolaissa on oma säännös, jonka nojalla tuomioistuin voi alentaa liian korkeaa vuokraa vuokralaisen hyväksi, mutta liikehuoneistolaissa vastaavaa säännöstä ei ole joten kohtuuttomuutta arvioidaan siellä pelkästään yleisen kohtuullistamissäännöksen tai kuluttajansuojalain nojalla. Liikehuoneistoissa liikaa perittyä vuokraa ei myöskään voi saada takaisin ajalta ennen kuin vaatimus on annettu vuokranantajalle tiedoksi, kun asuinhuoneistoissa palautus on tietyin edellytyksin mahdollinen enintään vuoden ajalta taaksepäin.
Liikehuoneistolaki ei myöskään sisällä majoitusliikkeitä koskevaa soveltamisalan rajoitussäännöstä, joka vuoden 1995 uudistuksessa lisättiin vain asuinhuoneistolakiin. Vuoden 2026 lakiuudistus
Oikeusministeriön mukaan uudistuksen keskeisiä muutoksia olivat: Keskeinen osa uudistusta koskee vuokrasuhteeseen liittyvien ilmoitusten ja varoitusten tiedoksi antamista. Sähköinen tiedoksianto selkeytyy ja sen käyttöala laajenee. Tiedoksianto kirjepostitse säilyy kuitenkin yhtenä vaihtoehtona. Vuokralaiselle tulee velvollisuus ilmoittaa vuokranantajalle huoneistossa asuvista henkilöistä. Lakiin tulee tupakointikieltoa koskeva olettamasäännös, joka ulottuu myös lain voimaan tullessa voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Vuokrankorotuksista ilmoittamista koskeva sääntely täsmentyy. Vuokranantajan pidempi irtisanomisaika lyhenee kuudesta kuukaudesta neljään kuukauteen. Lisäksi pidemmän irtisanomisajan soveltuminen edellyttää jatkossa, että huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Nykyisin pidempi irtisanomisaika tulee sovellettavaksi yhden vuoden yhtäjaksoisen vuokrasuhteen jälkeen. Vuokralaisen irtisanomisaika säilyy ennallaan yhden kuukauden mittaisena. Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus laajenee niin, että purkaminen on jatkossa mahdollista myös muun erittäin painavan syyn perusteella. Muuttopäivää koskeva olettamissäännös muuttuu. Jatkossa muuttopäivä on oletuksen mukaan vuokrasopimuksen päättymispäivä. Osapuolet voivat kuitenkin edelleen sopia muuttopäivästä toisin. Vuokravakuuden palauttamista ja sen pidättämisestä ilmoittamista koskeva sääntely täsmentyy.